土地の評価方法

更新日：2018年3月29日

こんにちは。草太です。
本日は、土地の評価方法について、いろいろ調べたことをまとめたいと思います。

以前、全然売れない建売物件の記事を書きました。
気に入ったからといって、相場と合わない建物や土地を買ってしまうと、将来後悔することになりかねません。

何週間も対象の土地の価値方法を調べたおかげで、だいぶ土地の評価方法に詳しくなりました。
今回は私なりの土地評価方法をご紹介したいと思います。

公的な評価基準

その土地の価値を調べる一番の物差しは、公的機関の調査結果です。

以下は、公的機関が公表する「地価の指標」です。
（地点数は、2018年時点の数字です。）

各機関の発表する地価は、それぞれで粒度や鮮度、情報量が異なります。
このため、基本的な調査方法は、まずそれぞれの方法で地価を計算してみて、より鮮度や情報量が多い方法を強く反映するように補正します。

公示地価を調べるには、国土交通省の提供している「標準地・基準地検索システム」というものがあるので、これを使います。
実はこのシステムで基準地価も調べられるので、一石二鳥です。

土地の検索方法は簡単で、地図の対象地域をクリックしていくだけです。

市区町村まで選ぶと、上記のような検索画面がでてきます。
「対象」には「地価公示・都道府県地価調査の両方」を選びましょう。
あとは何も選ばずに、「検索」ボタンをクリックするだけです。

すると、上記のように土地の価格情報がたくさんでてきます。
「詳細を開く」をクリックして、詳細を見て見ましょう。

用途区分や道路、建ぺい率やインフラ情報がでてきます。

また、「地図で確認する」リンクをクリックすると、下記のように地図上で価格を確認することもできます。

たくさん情報がでてきますので、より探している土地に近く、鮮度がよく、広さなどの条件が似ている情報を探して見ましょう。
ぴったりの情報が見つかればラッキーですが、無い場合は、近くの情報を参考に、平均を取るなどして価格を決めます。

ここで出てくる価格は、1平方メートルあたりの価格です。坪数ではないので注意してください。
単純に、対象の土地の広さをかければ、取引目安となる土地の価格がわかります。

路線価も同じように、国税庁が提供する「財産評価基準書」というwebのシステムを利用します。

このシステムも都道府県までは地図から選びます。
その後目次のページ移動するので、「路線価図」を選びましょう。

その後、対象の市区町村名を選択すると…

町名ごとに、地図番号のリンクがあります。
地図番号を見ても全くどこかわからないので、「この市区町村の索引図ページへ」クリックしてみます。

索引図から、見たい土地のブロックをクリックしましょう。

すると白地図のようなものが表示されます。

肝心の地価の見方ですが、上記地図を見ると、道路に「130D」などの数字があると思います。
これは、その道路に面した土地は、「1平方メートルの地価が、130,000円」という意味です。
数字の後ろにあるアルファベットは、借地権に関する区分なので、通常気にする必要はないです。

最後に、路線価は実際の取引額と比べて低めにでる傾向があるため、表示されている地価を0.8で割って補正します。

上記の例ですと、130,000円が162,500円になります。

試しにこれまで出てきた千葉県松戸市の例で、それぞれの価格を比べてみましょう。

だいたい同じ金額になりました。

場所によっては、条件や鮮度の違いで、数値が20-40%くらい差が出ることも珍しくありません。

それぞれの指標を参考に、地価単価を決めてると、面積と掛けて土地の値段が出ます。
この値段に対し、最後に「土地の条件による補正」をします。
条件とは、「南向きの土地は値段が上がる」などです。

以下のような内容があります。