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駅近平屋は建ぺい率との戦い

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こんにちは。草太です。

今回は、駅近で平屋を建てる時に障壁となる「建ぺい率」への対応について書きたいと思います。

駅近平屋は建ぺい率との戦い

とにかく駅近平屋を建てようと思うと、建ぺい率の制限で苦労することが多いです。

例えば、80m2の平屋を建てる場合に必要な土地を考えてみます。

土地種別 必要面積 備考
建ぺい率40%制限 200m2 第一種低層住宅専用地域など
建ぺい率50%制限 160m2 第一種住居地域など
建ぺい率60%制限 133m2 第一種住居地域など(角地)

建ぺい率が10%違うと、必要な土地の面積が大きく変わります

駅周辺の住宅地域でよくある「建ぺい率50%制限」の場合、160m2の土地が必要になります。
一般的な建売の土地が、100m2前後で売り出されているように、150m2以上の土地は多く出回っていません

ちなみに、90m2の平屋を建てようと思うと、、、

土地種別 必要面積 備考
建ぺい率40%制限 225m2 第一種低層住宅専用地域など
建ぺい率50%制限 180m2 第一種住居地域など
建ぺい率60%制限 150m2 第一種住居地域など(角地)

90m2の平屋を建てるなら、建ぺい率は60%はいけないと厳しいです。
50%だと180m2と、都心なら2軒分の土地が必要になります。

その土地の建ぺい率は、土地の「用途地域」と都市計画によって決まります。
目安は以下のサイトをご覧ください。

土地活用ネット 用途地域、建ぺい率と容積率

その土地の建ぺい率については、最終的には売っている不動産屋に確認するのがいいですが、間違えていることもあるので、注意しましょう。
よくあるのが、角地緩和を計算し忘れていることがあります。

前の記事でも書きましたが、角地は建ぺい率のボーナスが10%つきます。
駅近平屋にとってこの10%はとてつもなく大きいので、ぜひ活用しましょう!

駅近で希望の土地を見つけるには、日々の不動産サイトチェックや、不動産業者への相談が欠かせません。

場合によっては、後付けも考える

建ぺい率の面積に含まれる条件は、「屋根があること」です。

住宅はもちろん、サンルームも、物置も、カーポートも、屋根があるものは全て建ぺい率の計算対象になります。
サンルームやカーポートも建ぺい率に含むと、住宅に回せる面積が減ってしまいますよね。。。

ここでよく取られる「裏技」があって、そういった後から追加できるものは、1度建物が完成して建築確認を取った「後」に増築するものがあります。

実は、10m2以下の増築であれば役所に届け出なくてもよいため、住宅が完成し、確認申請が通った後でカーポート等を作ることがよくあります。
そうすることで、建ぺい率一杯に住宅を建てた上で、カーポートやサンルームを追加することができます。

ただし、この裏技は、役所への確認申請をパスするだけのものであって、原則である「建ぺい率制限」のルールがなくなるわけではありません。
確認申請の義務はないですが、厳密には建ぺい率オーバーの状態になってしまいます。

建ぺい率をオーバーした場合、最悪、違法建築扱いされる場合があります。

『建ぺい率と容積率を超過しており、建築確認の内容と異なる建物のため違反建築物として監督官庁より是正命令を受ける場合があることをあらかじめご承知下さい』

建ぺい率オーバーで通報されました。

前例はほぼないですが「是正命令を受ける可能性がある」という覚悟と、ご近所への配慮は必要と考えるべきです。
ご近所への配慮としては、増設する建築物がご近所の日当たりに影響しないようにする、べきだと思います。
お隣さんが勝手に増築をして、自分の家の日当たりが悪くなったら気分が悪いですよね。付き合いが特になければ、役所にクレームをつけれらる可能性もあります。

また、建ぺい率を超えた増築は、売買における建物の評価額を下げる可能性があります。
将来売る可能性がある場合は、後で撤去しやすい範囲で増築することをオススメします。

まとめ

駅近平屋は、建ぺい率との戦いです。

工夫して、根気強く、よい土地を見つけましょう!

また、カーポートなど後付けできるものは、増築の裏技が利用可能です。
世間では一般的にやられているテクニックですが、
リスクを承知の上で、土地スペースの活用を検討しましょう!

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